Вы находитесь здесь: ропрпрпопорГлавная > Недвижимость > Заниженная стоимость квартиры

Заниженная стоимость квартиры

Заниженная стоимость квартирыЖелание покупать дешево — понятная и приятная человеческая черта. Люди обычно радуются, когда видят, что что-то выставлено на продажу по цене ниже средней. Однако на самом деле стоит задуматься, почему продавец вдруг решил «отдать» товар. За дешевыми продажами скрываются опасности. Различные «проблемы» с документацией являются наиболее распространенными причинами заниженной стоимости квартиры. На первичном рынке наиболее распространенным объяснением является то, что у застройщика еще нет всех необходимых документов. ‘Такая ситуация не редкость в некоторых проектах массового строительства, когда квартиры продавались по низкой цене именно потому, что на начало продажи документы на объект недвижимости еще не были оформлены. Цена ниже, но риск выше. На вторичном рынке конкретные причины другие, но общая картина та же: чрезмерно низкие цены обусловлены некоторыми «темными пятнами» в истории. Часто «интересные» цены обусловлены «сюрпризами». Здесь могут быть и конкурсы завещаний, и подделки. Квартира была продана по доверенности, которая могла быть отозвана в момент продажи.

Один из предыдущих владельцев состоял на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также может быть, что при продаже недвижимости не были учтены интересы несовершеннолетних детей. Насколько такая недвижимость будет дешевле обычной. К сожалению, четкой закономерности вывести не удается («кривая» воля — минус 20% от цены): рынок (особенно вторичный) — это место, где встречаются личности, имеющие совершенно разные представления о том, как надо действовать. Ставка дисконтирования — 25-30%; 5% — весьма символично. Продавец попытается скрыть наличие юридических дефектов и скажет, что продает немного дешевле, потому что ему просто нужны деньги. Ситуация осложняется еще и тем, что «ценовая аномалия» может объясняться не дефектом квартиры, а совершенно другой причиной». Есть ситуации, которые являются «личным форс-мажором». Например, (не дай Бог, конечно) срочно нужны деньги, например, когда у ребенка обнаружили рак. Стал бы обычный человек в такой ситуации ждать еще пару месяцев и копить лишние $20 000 или $30 000. Конечно же, нет.

Незаконная перепланировка и заниженная стоимость квартиры

Хорошо известно, что планировка среднестатистической квартиры, мягко говоря, не идеальна, и многие граждане пытаются «улучшить» свое жилье. Распространенные методы включают интеграцию ванных комнат, добавление балконов, расширение пространства кухни за счет протягивания воздуховодов, и даже снос стен, проемов, перенос туалетов и установку кондиционеров в передней части здания. Сама по себе перепланировка вряд ли является недостатком, скорее, квартиры в результате становятся красивее и комфортнее.

Беда в том, что специальная организация, Бюро техники, хранит архив данных о конфигурации наших домов; на чертежах БТИ даже при малейшем отклонении нанесены красные линии, обозначающие неутвержденную перепланировку. Раньше квартиры с нарисованными красными линиями просто не могли быть проданы. Теперь все сложнее: их можно продать или купить, но обязанность узаконить перепланировку переходит к новому владельцу, и отговорки типа «это не я, а предыдущий владелец» не принимаются. Да и санкции за незаконную перепланировку серьезные: сначала штрафы, затем конфискация квартиры и даже продажа с аукциона (статья 29 Закона о жилье).

На практике, однако, их только штрафуют и предписывают либо «вернуть недвижимость в первоначальное состояние», либо «согласиться с законом». Какой должна быть скидка на квартиры, перепланированные без разрешения. Чтобы ответить на этот вопрос, нужно вспомнить, что все перепланировки можно разделить на две категории: согласуемые и несогласуемые. В первой категории новый владелец должен сам провести все юридические процедуры — это занимает от 5 месяцев и стоит в среднем от 80 000 до 100 000 рублей.

Это льготная сумма, которая может понадобиться покупателю в будущих начинаниях. Однако есть некоторые изменения, которые просто недопустимы, например, демонтаж вышеупомянутых воздуховодов, пристройка балкона и установка там радиатора или размещение туалета над гостиной. В этом случае единственным выходом является восстановление первоначального вида квартиры. А это значит, что, во-первых, это дорого. А во-вторых, это испортит существующую отделку всей квартиры. Фактически, недвижимость продается как «подлежащая ремонту».

Физическое состояние и заниженная стоимость квартиры

Все знают о необходимости придания выставленным на продажу квартирам «продаваемого вида». Однако эти знания в основном ограничиваются «кабинетной теорией», и многие продавцы не думают ничего предпринимать для этого. Во многих случаях квартиры продаются в состоянии, требующем переделки сразу после покупки, и принцип заключается в том, чтобы оставить их без переделки после принятия решения о продаже.Но даже на этом мрачном фоне некоторые предложения выделяются не лучшим образом. Отслаивающиеся обои, протекающая сантехника, запах «бездомности». Это далеко не полный список того, с чем можно столкнуться в квартире, выставленной на продажу.

Однако эксперты советуют относиться к таким проблемам философски. Протекающий кран, ржавый бачок унитаза. Выглядит плохо, но починить этот «ужас» не будет стоить ни копейки. Кроме того, возможно, вам придется делать ремонт в купленной квартире. То, в плохом или очень плохом состоянии находится квартира, не имеет к этому никакого отношения. В любом случае ее нужно отремонтировать. Если чего и стоит опасаться, так это менее очевидных, но более серьезных повреждений. Возьмем, к примеру, знаменитый «фенольный дом». Независимо от того, выходит ли фенол из его стен или нет, опасен он или нет, квартиры, купленные в нем, будут совершенно мертвы. Одна из самых распространенных проблем в зданиях старше 30 лет — состояние водопроводных труб.

Из перечисленных проблем (которые также могут быть основанием для дешевизны), по мнению экспертов, наиболее опасными являются юридические. Поэтому не стоит клевать на такое предложение, если вы не первоклассный юрист, который может сам просчитать все риски. Если договор будет расторгнут после судебного спора, покупатель может потерять всю недвижимость без квартиры. Есть ли смысл экономить здесь 20% стоимости. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, не экономьте на юридической экспертизе — уделите особое внимание спорным ситуациям. Если вы действительно хотите сэкономить, возможно, лучше уменьшить площадь, пожертвовать первым или последним этажом, видом из окон или близостью к подвалу. Что касается всего остального, почти каждый недостаток имеет свою цену.

Оцените эту цену (если вы не можете сделать это сами, обратитесь за помощью к профессионалам: подрядчикам по переделке, юристам по перепланировке) и решите, настолько ли выгодно предложение. Или все же лучше поискать более дорогой, но без «сюрпризов» вариант. Проблемные квартиры всегда есть на рынке. Поэтому некоторые граждане стараются продать такой товар. С другой стороны, желание купить то, что можно получить бесплатно, — это человеческий инстинкт, и нужны сотни тысяч или миллионы лет эволюции, чтобы изменить этот инстинкт. Другими словами, мы всегда будем сталкиваться с такими предложениями (если считать в единицах, соизмеримых с нашей жизнью, а не в миллионах лет). И каждый сам решает, принимать их или нет

Теги: ,

  • Digg
  • Del.icio.us
  • StumbleUpon
  • Reddit
  • Twitter
  • RSS

Комментарии закрыты.