Вы находитесь здесь: ропрпрпопорГлавная > Недвижимость > Сделки в сфере недвижимости

Сделки в сфере недвижимости

Сделки в сфере недвижимостиПрямые сделки в сфере недвижимости всегда в дефиците. Часто цепочка сделок имеет несколько звеньев. И каждый этап обмена через такую продажу является сложным. Продавец и покупатель становятся единым процессом. Роль агента по недвижимости, который подобен дирижеру, очень важна. Как вы думаете, много ли бывает простых сделок или «удобных» клиентов. Спросите об этом агента. Безусловно, он проверит. Прямые сделки — редкость. И покупатели, у которых все деньги наготове, и продавцы квартир, где никто не живет и не прописан, в дефиците. Многие из клиентов — участники многоэтапных сделок, люди с обычными жизненными обстоятельствами, которые неизбежно влияют на ход сделки. Поэтому, планируя этапы обмена, необходимо заранее настраиваться на сотрудничество и разумные компромиссы.

Мало кто решит свои жилищные проблемы при ином подходе. Ведь цепочки, которые создают риелторы, насчитывают не более десятка звеньев. Благодаря мастерству и упорству профессионалов рынка недвижимости, «головная» покупка «прямых» денег в начале цепочки и «прямая» продажа в конце делают возможным переселение нескольких семей из середины. Но эта сложная структура устойчива только в том случае, если все участники продуманно дают определенные обещания и строго придерживаются их в соответствии с условиями договора. На каждом этапе сделки в сфере недвижимости существуют тонкие различия как для продавца, так и для покупателя. Как говорится, «никогда не знаешь, когда упадешь». И мы считаем, что наша работа заключается в том, чтобы помочь сторонам найти лучшее направление, легче понять друг друга и помочь риэлтору в содействии сделке.

Мы стараемся не делать из мухи слона

При подготовке к встрече с нотариусом продавцу целесообразно заранее оформить доверенность на сбор документов и оставить эту трудоемкую задачу агенту. Ведь она включает в себя множество поездок в паспортную службу, ПИБы и ГУФРС (бывший ГБР). Обстоятельства не оставляют без внимания и другие организации, такие как органы опеки и попечительства, налоговые органы и т.д. Если вы не настолько склонны решительно отпустить вожжи и хотите все сделать сами, помните: у агента есть как права, так и прямые обязанности — контролировать каждый шаг клиента в сделке. Ведь именно он отвечает за организацию и проведение успешной передачи недвижимости.

После того как все необходимые для нотариального заверения документы готовы, наступает время внесения задатка. Покупатель вносит полную сумму, необходимую для приобретения недвижимости. Аренда сейфовых ячеек по-прежнему остается самым популярным вариантом. Стороны сделки в сфере недвижимости составляют мировое соглашение, в котором подробно описывается, кто является арендатором сейфа, кто будет участвовать в посещении сейфа и кто какую сумму заплатит или получит на каждом этапе сделки. Соглашение помещается в сейф накануне вечером или непосредственно перед нотариальным визитом. Суммы «конвертируются» (разделяются на конверты в соответствии с суммой, подлежащей выплате), запечатываются и помещаются в сейф в присутствии всех сторон, участвующих в урегулировании.

У кого есть ключ от сейфа. Обычно у самых набожных клиентов — таким образом они успокаивают свои нервы. Потому что в процедуре банковского хранилища, сколько бы ни было ключей, совершенно без разницы, кто является владельцем ключа. Общее правило посещения банковского хранилища заключается в том, что все люди, указанные в договоре (обычно от трех до семи), приходят с паспортами в одно и то же время. Если хотя бы один человек отсутствует, остальные не могут попасть в хранилище. После посещения банка и наполнения карманов группа направляется в нотариальную контору.

Старый добрый нотариус

Зачем идти в нотариальную контору. Юридически подкованные граждане знают, что закон предусматривает возможность регистрации договора купли-продажи в простой письменной форме. Да, теоретически вы можете составить такой договор и зарегистрировать его в ГУФРС. Здесь вероятность не учесть нюансы и получить отказ в регистрации или не распознать причины последующего расторжения сделки гораздо выше. При регистрации договора инспектору (в отличие от нотариуса) не приходится вникать в нюансы ситуации, определять дееспособность сторон и разъяснять правовые последствия их действий. Кроме того, когда в цепочке несколько объектов.

Поэтому большинство граждан предпочитают действовать наверняка, а в агентской практике в схеме сделки в сфере недвижимости всегда присутствует нотариус. Кроме того, нотариусы несут ответственность за свои ошибки в силу своей лицензии, а их профессиональная ответственность застрахована. Даже если они совершат непреднамеренную ошибку, которая нанесет ущерб их клиенту, страховая компания возместит им убытки. Отправляясь в нотариальную контору, попросите своего агента заранее написать список документов, которые необходимо представить. В противном случае вам придется совершить много ненужных пробежек в и без того напряженный день.

Вы бы знали, сколько клиентов так волнуются, что забывают взять с собой даже паспорта. Не говоря уже о всевозможных свидетельствах (свидетельства о рождении, свидетельства о смерти, свидетельства о браке, свидетельства о разводе). Помимо стандартного набора документов, для некоторых сделок могут потребоваться дополнительные документы, совершенно ненужные с точки зрения здравого смысла. Но у нотариусов и регистраторов свое видение того, что требует закон. Поэтому лучше иметь письменные инструкции от агента, чтобы не нервничать и не откладывать сделку без необходимости.

Прощайте, права, и здравствуйте, деньги

Этот договор должен быть зарегистрирован государством. Дайте агенту счастливую возможность избежать недоразумений и задержек. Так будет безопаснее для всех. После завершения регистрации, право собственности считается переданным покупателю, а продавец получит первый платеж (обычно 50% от причитающейся суммы). Опять же, важно, чтобы стороны действовали с терпением. Не допускается производить платежи до регистрации. Также, если есть основания для отказа в регистрации. К сожалению, негативная информация (например, обращение взыскания на квартиру, запрет на регистрацию на основании судебного решения и т.д.) может быть доведена до ГУФРС в последний момент после того, как будет выдана выписка из ЕГРП об отсутствии ареста или обращения взыскания. Второй взнос производится после регистрации (прописки по новому месту жительства) продавца и всех членов семьи, совместно проживавших в проданной квартире.

Перерегистрация по новому адресу (старая перерегистрация) является официальным подтверждением того, что вы отказались от права проживания в проданной квартире. Здесь существует множество нюансов. Часто паспортная служба регистрирует в квартире по новому месту жительства всех вместе (в этом случае автоматически «прописывается» регистрация по старому месту жительства). Однако это уведомление о регистрации спокойно циркулирует в полиции в течение нескольких недель. В течение этого времени продавец и его семья числятся как не выписавшиеся из квартиры, что может вызвать нервный срыв у ни в чем не повинного покупателя. Не стоит нервничать. Если кто-то зарегистрировал другое жилье, это достаточная причина, чтобы чувствовать себя совершенно спокойно. Тем более что, согласно поправке к статье 292 Гражданского кодекса, продажа недвижимости является основанием для прекращения права собственника на семейное проживание.

Передача — принятие — подписание в сделке в сфере недвижимости

Передача новому владельцу по передаточному акту — завершение всей сделки, после чего следует выплата остатка (обычно 10%). Как гласит старая поговорка: «Кто гонится за двумя зайцами, не поймает ни одного». Переезд — отличный повод избавиться от «итальянского новодела» — вещей, срок эксплуатации которых подошел к концу. Однако трудно расстаться с нажитым имуществом. По этой причине особо бережливые люди могут «раздевать» свои квартиры, отсоединяя краны и выключатели или отвинчивая дверные ручки. И очень удивляются, когда новый владелец отказывается подписывать акт передачи, пока дом не будет приведен в пригодное для эксплуатации состояние. Поэтому, пожалуйста, имейте в виду, что квартира будет передана с представленным потенциальному покупателю санитарным, электрическим и газовым оборудованием.

А любая замена будет заранее согласована с покупателем в письменном виде. Если вы не представляете себе жизни без любимой импортной плиты или встроенной мраморной раковины, вывозя (с согласия покупателя) вышеперечисленные элементы быта, вы обязаны установить замену в косметическом и техническом состоянии, удовлетворяющем их. Это относится как к кухонным, так и к санитарным узлам. Любому нетерпеливому гражданину, который возьмет все, что можно открутить без риска разрушить дом, разумеется, будет предложено заменить утраченное или компенсировать непомерную сумму из окончательного платежа. В момент передачи жилья между сторонами будет произведен обмен квитанциями за квартиру, телефон, электричество и т.д. Во время приема квартиры в сделке в сфере недвижимости рекомендуется уточнить в службе стоимость междугородней телефонной связи — во избежание недоразумений, которые могут привести к потере сотен долларов.

И заручиться распиской, обязывающей возместить ущерб в случае «всплытия» претензий, которыми пользовался телефон в последние несколько часов перед передачей квартиры. Если покупатель подпишет и оплатит сертификат об отсутствии претензий, не придерживаясь этих условий, восстановить справедливость будет непросто. Если новый владелец не въедет в квартиру сразу же, вы можете немедленно поставить новый замок.  Когда вы расстаетесь, не забудьте обменяться контактной информацией на случай переписки по электронной почте или других важных сообщений. И не забудьте случайно оставить кого-то без вашего номера, если вы обратитесь в ПТС, чтобы они переоформили договор по согласованию с вами. И счастливо провести время в новом доме

Теги: ,

  • Digg
  • Del.icio.us
  • StumbleUpon
  • Reddit
  • Twitter
  • RSS

Комментарии закрыты.